Mietrecht

Schimmel MietrechtSchimmelpilz-Befall ist weder für den Mieter noch für den Vermieter eine schöne Sache. Der Vermieter sieht sein Eigentum in Gefahr – Der Mieter möchte nicht in einer Schimmeligen Wohnung wohnen und sich und seiner Familie den gefährlichen Sporen aussetzen. Viele sind verunsichert, wer in solchen Fällen was beweisen muss und wer für die Beseitigung aufkommt. Darüber wollen wir hier ein wenig Aufschluss über das Mietrecht geben.

Schimmelbefall sofort melden

Unabhängig von der Schuldfrage oder wer nun für den Schaden haftet, muss der Mieter zu aller erst einmal den Vermieter über den Schimmelpilzbefall informieren. Eine sofortige Mietminderung, wie es sofort in diversen Internetforen geraten wird ist nicht rechtens. Im falle der Selbstverschuldung muss der Mieter den einbehaltenen Betrag sogar nachzahlen.

Beweispflicht

Zunächst steht man als Mieter in der Beweispflicht, dass ein Mangel vorliegt. Beweisen kann man einen Schimmelbefall zum einen durch einen im Internet bestellten Test mit Laborauswertung  oder man bestellt einen Gutachter, der im Prinzip den gleichen Test macht. Dennoch ist die zweite Variante sicherer. Ein Schimmelpilzbefall ist ein erheblicher Mangel und muss vom Vermieter unabhängig der Schuldfrage beseitigt werden.

Ab diesem Zeitpunkt steht der Vermieter in der Beweispflicht, dass der Schimmelpilzbefall von Wohnverhalten ausgelöst ist. Leichtfertig wird immer wieder gesagt, dass zu wenig gelüftet oder zu wenig geheizt wird. Gerade bei meist älteren Wohnungen und Häusern ist aber die Isolierung meistens murks. Das führt dann dazu, dass bedingt durch den baulichen Mangel soviel gelüftet werden müsste, dass man mit dem Heizen gar nicht hinterher kommt. Wer nicht den ganzen Tag zuhause sein kann hat hier schon verloren. Dieses hin und her zwischen Mieter und Vermieter führt dann meistens zu einem Sachverständigem, der ein Gutachten erstellt. Dieses Gutachten soll Aufschluss Gesundheits- und Geruchsbelastung sowie über die Schimmelursache geben.

Mietrecht – Haftung

Nachdem der Vermieter selber oder z.B. mittels eines Gutachters festgestellt hat, dass ein baulicher Mangel oder andere Ursachen aus dem Bereich des Vermieters vorliegen, muss dieser sämtliche kosten für Sanierung und Beseitigung des Baumangels tragen.

Für eine Verschuldung durch falsches Wohnverhalten spricht unter anderem wenn jahrelang ,trotz eines baulichen Mangels, kein Schimmel entstanden ist. Tritt nun Schimmel auf, nachdem der Mieter angefangen hat in dem Raum z.B. Wäsche zu trocknen ohne ausreichend zu lüften, kann dies auf ein falsches Wohnverhalten deuten.

Es kommt auch mehrfach vor, dass vor Gerichten festgestellt wird, dass ein baulicher Mangel UND ein falsches Wohnverhalten zu der Bildung des Schimmels gekommen ist. In solchen fällen wurde schon entschieden, dass die Beseitigungskosten zu 50% von Vermieter und zu 50% von Mieter zu tragen seien.

Falsches Wohnverhalten als Vorwand

Sehr oft kommt es vor, dass Vermieter pauschal sage: „Sie müssen mehr lüften.“ Doch wie bereits weiter oben erwähnt, muss umso häufiger gelüftet werden, je älter und schlechter isoliert das Haus ist. Es kann verlangt werden, dass 2x täglich für 10 min. eine Stoßlüftung stattfindet. Alles darüber hinaus ist gerade für berufstätige laut Mietrecht nicht zumutbar. Außerdem muss der Vermieter darüber informieren, dass in dem Objekt ein erhöhter Lüftungsbedarf besteht.

Mietrecht – Mietminderung

Es gibt einiges zu beachten, wenn man das Mietrecht einer Mietminderung androht.

  1. Das Mietobjekt kann nicht mehr in der weise nutzen kann, wie es mit der Vermieter vereinbart war.
  2. Kleine Schimmelflecken, sind kein erheblicher Grund. Hier darf nicht gemindert werden.
  3. Der Mangel muss vor der Minderung angezeigt werden. Es muss zeit zum Beseitigen des Mangels sein.
  4. Den Mangel (Schimmelbefall) genau beschreiben.
  5. Die Minderungsquote angeben. Zu dieser gibt es verschiedene Urteile, an denen man sich orientieren kann. Bei anerkannter minderung liegt die Quote meist bei 10% – 20%.
  6. Laut Mietrecht darf die Minderungsquote auf die Bruttomiete berechnet werden. (BGH, Urteil vom 06.04.2005, Az. XII ZR 225/03 und Az. VIII ZR 223/10)
  7. Wer die Miete zu hoch mindert riskiert fristlose Kündigung. Ist man mehr als eine Monatsmiete im Verzug, erhält der Vermieter ein Kündigungsrecht.
  8. Um das zu vermeiden sollte man die Minderung ankündigen aber unter Vorbehalt weiterzahlen. Das Geld kann dann rückwirkend gefordert werden.
  9. Um ganz sicher zu gehen sichert man sich beim Anwalt des Vertrauens ab.
Musterschreiben

Hier finden sie 2 Musterschreiben für ihren Vermieter:

Am besten die Mängelanzeige per Einschreiben verschicken oder unter Zeugen persönlich beim Vermieter einwerfen. Die Mängelanzeige muss sofort nach Kenntniserlangung erfolgen. Die genaue Höhe der Mietminderung basiert auf der konkreten Beeinträchtigung, dazu gibt es online Gerichtsurteile, die für die Umsetzung des Mietrecht herangezogen werden können. Die Mietminderung kommt aber nur in großen Fällen zum tragen, kleine Schimmelflecken sind noch kein Grund. Daher ist eine Mietminderung nicht Risikofrei und man sollten einbehaltene Beträge möglichst aufheben. Am besten man versucht es erstmal mit einer einfachen Mängelanzeige. Darauf sollte der Vermieter reagieren.

Generell ist es ratsamer von einer Mietminderung abzusehen und die Miete unter Vorbehalt weiterzuzahlen. Sollte der Streit eskalieren, kann die Summe rückwirkend eingefordert werden.

Eigenverschulden vermeiden

Peinlich wird es, wenn der Gutachter feststellt, dass das Verhalten des Mieters für den Schimmel verantwortlich ist. Sollten sie dahingehen bedenken haben, besorgen sie sich einfach ein Feuchtigkeitsmessgerät (Hygrometer) und beobachten sie den betroffenen Raum. Sollte man in einem Raum eine erhöhe Feuchtigkeit feststellen, kann man mit Luftentfeuchtern arbeiten. Diese sorgen auch dafür, dass die Wäsche schneller trocknet.

Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar sondern gibt nur meine eigene Meinung wieder. Es empfiehlt sich in vielen Fällen, eine Rechtsberatung beim Rechtsanwalt, einer Verbraucherberatung oder einer Mietervereinigung einzuholen.